지난 8월 3일 재정경제부가 2026년 세제개편안을 내놓으면서, 비사업용 토지를 양도할 때 붙는 양도소득세율이 무거워진다는 소식이 빠르게 퍼졌습니다. 그 뒤로 "내 땅은 지금 팔아야 하나, 버텨야 하나"를 묻는 분들이 정말 많아졌는데요.
결론부터 말씀드릴게요. 현재 적용되는 토지 양도세율표는 아직 그대로이며, 보유기간 2년 이상이면 6~45% 기본세율, 비사업용이면 여기에 10%p가 더해집니다. 개편안이 통과하면 2028년부터 비사업용 쪽 가산이 20%p로 올라가는 구조예요. 아래에서 현행 기준과 개편안을 나란히 놓고 비교해 보겠습니다.
1. 토지 양도세율표 핵심 요약: 보유기간이 먼저입니다
토지를 양도할 때 적용되는 세율은 가장 먼저 "얼마나 오래 갖고 있었나"로 갈립니다. 금액보다 기간이 우선이라는 점, 의외로 놓치는 분들이 많아요. 계산 순서도 짧게 짚고 가죠. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼면 양도차익이 나오고, 여기서 장기보유특별공제와 연 250만 원 기본공제를 차감한 금액이 과세표준이 됩니다. 이 과세표준에 아래 세율을 곱하는 구조예요.
| 보유기간 | 일반 토지 | 비사업용 토지 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 50% | 50%와 (기본세율+10%p) 중 큰 값 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 40% | 40%와 (기본세율+10%p) 중 큰 값 |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% | 기본세율+10%p (16~55%) |
| 미등기 상태 | 70% | |
주택 세율표에서는 1년 미만 70%, 2년 미만 60%로 더 높게 매겨지지만, 땅은 50%와 40%라는 별도 단기 세율이 적용됩니다. 등기를 하지 않은 채 양도하면 무조건 70%이니, 잔금 전에 소유권 이전 등기부터 마쳐 두시기 바랍니다.
2. 기본 양도세율표 구간과 누진공제액 비교
2년 넘게 보유한 땅이라면 과세표준, 즉 양도차익에서 각종 공제를 뺀 금액에 따라 아래 누진 구간이 적용됩니다. 세율 구간이 올라갈수록 뒤의 누진공제액을 빼 주기 때문에 "구간이 하나 올라가면 전체 세금이 폭증한다"는 걱정은 오해예요.
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 8,800만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 3억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
예를 들어 과세표준이 1억 원이라면 1억 × 35% − 1,544만 원 = 1,956만 원이 산출세액입니다. 여기에 지방소득세 10%가 따로 붙으니 실제 부담은 약 2,151만 원 정도로 보시면 됩니다. 계산 전에 연 250만 원 기본공제를 먼저 빼는 것도 잊지 마세요.
3. 사업용 토지 vs 비사업용 토지, 무엇이 다를까?
같은 양도차익을 남겨도 토지의 성격에 따라 적용 세율이 확 달라집니다. 비사업용이란 농지를 사 두고 직접 농사를 짓지 않거나, 나대지를 그냥 놀려 두는 경우처럼 본래 용도로 쓰지 않은 땅을 말하는데요. 판정은 보유기간 중 실제로 사업에 쓴 기간의 비율로 이뤄집니다.
숫자로 보면 차이가 더 실감 나는데요. 10년 보유한 토지의 양도차익이 3억 원이라고 가정하면, 사업용이든 비사업용이든 장기보유특별공제 20%를 받아 과세표준은 약 2억 3,750만 원이 됩니다. 사업용이면 38% 구간이 적용되고, 비사업용이면 48% 세율로 올라가 산출세액만 2,375만 원가량 벌어집니다. 실효세율로 따져도 체감 부담이 확연히 다르죠.
- 적용 세율 — 사업용은 기본세율 그대로, 비사업용은 10%p 가산
- 장기보유특별공제 — 현재는 둘 다 3년 이상 보유 시 6%부터 15년 이상 30%까지 받을 수 있음
- 세부담 체감 — 과세표준 3억 원 기준으로 가산 10%p는 약 3,000만 원 차이
상속받은 농지나 직계존속이 8년 이상 직접 경작한 땅처럼 비사업용에서 제외되는 예외도 있습니다. 내 땅이 어느 쪽인지 애매하다면 양도 계약 전에 세무사에게 판정부터 받아 보는 편이 훨씬 싸게 먹힙니다.
4. 현행 vs 2028년 개편안 양도세율표 비교
이번 세제개편안이 세율표에 주는 변화는 두 가지예요. 비사업용 가산세율을 올리고, 개인의 토지 양도 때 적용하던 장기보유특별공제를 없애는 것입니다.
| 구분 | 현행 (2027년까지) | 개편안 (2028년~) |
|---|---|---|
| 비사업용 가산세율 | 기본세율+10%p | 기본세율+20%p (26~65%) |
| 개인 장기보유특별공제 | 최대 30% | 적용 배제 |
| 공공주택 사업자 양도 시 감면 | 10% | 15% |
| 사업용·일반 토지 | 변동 없음 | |
시장 충격을 줄이려고 1년 유예를 두었기 때문에 2027년 말까지 양도하는 건은 지금 기준이 적용될 예정입니다. 다만 아직 국회 심의 전인 정부안이라서, 통과 과정에서 세율 수치나 시행 시점이 바뀔 여지가 남아 있다는 점도 감안해야 합니다.
5. 상황별로 어떤 양도세율표를 기준 삼아야 할까요?
비교를 마쳤으니 이제 내 상황에 대입해 볼 차례입니다.
- 2년 이상 보유한 사업용 토지: 개편과 무관합니다. 기본세율 구간표만 보고 과세표준을 낮출 방법, 예컨대 필요경비 증빙을 챙기는 데 집중하세요.
- 오래 묵힌 비사업용 토지: 가장 영향이 큽니다. 장기보유특별공제 30%와 가산 10%p 차이를 합치면 2028년 이후 양도 시 양도세가 크게 늘 수 있어, 2027년 안에 양도하는 시나리오를 먼저 계산해 볼 만해요.
- 산 지 2년이 안 된 토지: 40~50% 단기 세율이 걸리니 2년이 채워지는 날짜를 달력에 표시해 두시는 게 우선입니다.
- 공공주택 사업 부지로 수용·양도 예정인 토지: 감면율이 15%로 올라가는 쪽이라 오히려 시행 이후가 유리할 수 있습니다.
마무리 정리
하나 덧붙이면, 양도 후에는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다. 이 기한을 넘기면 가산세가 붙어요.
정리하면, 오늘 비교한 토지 양도세율표의 핵심은 단순합니다. 지금 토지를 양도하는 분은 보유기간과 사업용 여부 두 가지만으로 적용 세율이 대부분 결정되고, 비사업용 땅을 가진 분이라면 2028년 개편 일정을 달력에 함께 올려 두셔야 합니다. 국회 논의 결과에 따라 최종 세율이 달라질 수 있으니 양도 직전에는 국세청 홈택스의 모의계산으로 다시 한번 확인해 보세요.